優遇金利

「優遇金利」とは、「店頭金利」よりも低い金利が設定される住宅ローンのバーゲン価格です。
しかし、誰でも優遇金利で住宅ローンを借りることができるわけではありません。
各銀行が設定している条件を満たす人だけが優遇金利で住宅ローンを借りることができます。
この条件は銀行によって異なりますので、優遇金利では金利そのものだけではなく、借入条件を確認することも重要です。

優遇金利には、大きく分けて

• 全期間優遇金利
• 当初期間優遇金利
• 超長期固定金利

の３つがあります。

全期間優遇金利と当初期間優遇金利

「全期間優遇金利」「当初期間優遇金利」とは、文字通り、借入期間の全期間金利が優遇されるものと
借入期間の最初の何年かだけ金利が優遇されるものです。
両方とも店頭金利を基準に、そこから何パーセント優遇というような形を取っています。
たとえば、店頭金利が５年で2.5％、10年で3.0％だった場合、「１％優遇」ということであれば、５年では1.5%、10年で2.0％という風に設定されます。

当初期間優遇金利の場合、優遇金利期間が終わった後の金利がどうなるか気になるところですが、
優遇期間が終わった時の店頭金利より少しだけ割り引いた金利が適用されることがほとんどです。
たとえば、優遇期間中は１％優遇、期間終了後は0.5％優遇といった具合です。
期間終了後の割引率は、銀行によって異なりますが、全期間優遇金利よりも割引率は小さくなります。
また、借入時の金利ではなく、優遇期間終了時点の店頭金利を基準にするため、全期間優遇金利と比較すると、
かなりリスクが高くなります。

リスクが高いので当初期間優遇金利の方が、全期間優遇金利の金利よりも低く設定されます。
全期間優遇金利の方が金利が低いと、当初期間優遇金利を借りる人がいなくなるので当然の話ではありますが。

まとめると、全期間優遇金利は、金利が全期間固定されるが、当初期間優遇金利の金利に比べると高くなり、 当初期間優遇金利は、優遇期間中は全期間優遇金利の金利よりは安いが、期間終了後の金利は全期間優遇金利より割引が少なくなります。

当初期間優遇金利は、

• 若いうちは余裕がないので、返済金額を抑えておきたい
• 数年後、買い替えを予定している
• 繰上返済を狙って、優遇期間だけで返済完了させる

というような人向きなのだと思います。

超長期固定金利

「超長期固定金利」とは、10年以上の長期期間の借入の場合に適用される金利です。
全期間で金利は固定されるので、「全期間優遇金利」と区別する必要はないのですが、「全期間優遇金利」が店頭金利を基準にどの借入期間でも固定で何パーセントか割り引くという形を取っているのに対し、超長期固定金利の場合は借入期間によって割引率が異なる点が違いがあります。

各優遇金利の店頭金利からの割引の大きさは、当初期間優遇金利 > 全期間優遇金利 > 超長期固定金利 のようになっています。
住宅ローンにおいては、20年以上の借入の方が一般的なので、借入期間20年の当初期間優遇金利を借りるのがベストではありますが、「当初期間優遇金利」では金利が大きく優遇される期間が短く、20年も金利優遇されるものはありません。
また、多くの銀行は「全期間優遇金利」では借入期間が短めになっており、20年を超える全期間優遇金利というのは用意してるところはほとんどありません。
結局、35年というようなローン借入可能期間の最大で借りる場合は、「超長期固定金利」しか選択肢がない状態です。
もちろん、10年間は「当初期間優遇金利」で組んで、優遇期間が終わった後の25年間はいくらかの割引でがまんするということも可能ではありますが、それよりも「超長期固定金利」を選んだ方がお得になっていると思います。